25/04/2022
Comunicado de prensa
La inversión en vivienda asequible presenta ventajas claras por ser resiliente a las crisis y anticíclica.
Resulta imprescindible alinear objetivos de inversores, promotores y administración pública en la financiación de la vivienda asequible a gran escala.
En el marco de los eventos previos al e Foro Internacional UIA 2022 “Affordable Housing Activation (AHA Forum): Removing Barriers”, que tendrá lugar en Madrid del 18 al 20 de mayo, se ha celebrado el encuentro “Como financiar la producción de vivienda asequible” organizado por ASPRIMA, OBSERVATORIO INMOBILIARIO, SIMAPRO y AHA, y ha contado con el patrocinio de ACR, CULMIA y SIBER. El encuentro, que ha tenido lugar en el auditorio de la CEOE, ha debatido sobre la necesidad de poner en marcha mecanismos públicos y privados para la financiación de la producción a gran escala de vivienda asequible y digna, tanto en régimen de compra como de alquiler, para satisfacer la demanda no cubierta de familias de clase media y baja y de jóvenes en edad de emanciparse.
“Como financiar la producción de vivienda asequible” ha contado con la participación de Carolina Roca, vicepresidenta de ASPRIMA; Javier Rodríguez Heredia, head of real estate de Azora; Jaume Borrás, director de negocio de Culmia; Alex Saz-Carranza, Loan Officer Public Sector Iberia del Banco Europeo de Inversiones; Francisco Javier Martín Ramiro, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; José María García Gómez, Viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid; y Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.
En la apertura, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA, ha insistido en la necesidad de abordar el problema de la asequibilidad de la vivienda sin prejuicios y aprendiendo de las experiencias de otros países. El presidente ha citado expresamente el caso de Francia, “en el que se está favoreciendo la sostenibilidad a cambio de un aumento de la edificabilidad en los desarrollos residenciales”, Asimismo, ha insistido en el reto que supone superar los obstáculos para acceder a una vivienda, puntualizando que cada uno de los países lo están afrontando a un ritmo diferente dependiendo tanto de factores coyunturales (políticas salariales y laborales) como de diferencias en políticas de financiación, murallas ideológicas etc., lo que otorga una gran complejidad y diferentes ángulos a este problema común.
En esta misma línea de razonamiento, Ángela Baldellou, directora ejecutiva de AHA Forum 2022, que ha intervenido a continuación, ha insistido en la necesidad de dar con soluciones integrales y que contemplen las seis categorías principales que resumen estas barreras: desajustes, políticas y regulaciones, financiación, diseño urbano, producción y promoción y, por último, la propiedad y tenencia. La directora ejecutiva de AHA Forum 2022 también ha afirmado que, identificadas estas barreras, “el siguiente paso será confeccionar la hoja de ruta que requiere la acción política de las administraciones públicas españolas y, para ello, se cuenta con una plataforma internacional donde se comparte información, experiencias y conocimiento con España liderando este movimiento”.
La vicepresidenta de ASPRIMA, Carolina Roca, ha apuntado que “las políticas de vivienda asequible en España han sido efectivas en el pasado, pues en los últimos 40 años hemos construido más de dos millones de unidades sin consumir otra dotación pública que el cumplimiento de la premisa contemplada en la Ley del Suelo, que exigía que el 50% de cada m2 se destinara a este tipo de vivienda. Esto propició una industria de vivienda asequible producidas por promotores y cooperativas”. Carolina Roca ha lamentado el giro político que se produjo en 2010, “cuando las administraciones se centraron en producir vivienda pública sin contar con la inversión privada”.
El papel del inversor en la financiación de la vivienda asequible
En opinión de Javier Rodríguez Heredia, directivo de Azora, el modelo de vivienda en España se parece cada vez más al europeo, más enfocado al alquiler y la dotación pública. “La vivienda asequible necesita financiación a largo plazo y esto propicia que acabe vendiéndose a inversores institucionales”. Insistió en que “tenemos muchas restricciones para acceder a la propiedad de una vivienda como son la poca capacidad de ahorro de este segmento de la población que necesitaría 15 años para obtener el 30% del precio de la vivienda como inversión inicial a la hora de comprarla, los problemas de acumulación de vivienda disponible en zonas geográficas de baja demanda, la inestabilidad laboral y la precariedad de contratos en los jóvenes etc.”.
Contribución del promotor en la búsqueda de soluciones
La experiencia de los promotores centró la intervención de Jaume Borrás, director de negocio de Culmia, que dijo que su compañía, al igual que el resto de las promotoras, se ha dedicado en los últimos años a incrementar sustancialmente la oferta de vivienda asequible, pero la coyuntura no se lo está poniendo fácil. Al incremento del coste de las materias primas hay que añadir unos módulos congelados desde hace ya bastantes años, lo que les plantea serias dificultades a la hora de defender sus números, ya que –ha insistido– “no hay que olvidar que el objetivo de su actividad es obtener un retorno a las inversiones realizadas”. Para Jaume Borrás, los promotores con un fondo de inversión detrás, como es el caso de Culmia, “tienen un coste de capital elevado y no pueden esperar a que la administración decida actualizar estos módulos para rentabilizar sus suelos a través de la vivienda asequible” Borrás concluyo recalcando que “en este marco el papel del promotor es el de un actor principal en una película cuyo guion lo escribe la administración, pero en este guion es muy importante que las administraciones eliminen trabas y viabilicen nuestra colaboración”.
Apoyo del BEI en la financiación
Alex Saz-Carranza, Loan Officer Public Sector Iberia del Banco Europeo de Inversiones, proporcionó a los asistentes detalles del papel financiador del BEI en este tipo de proyectos, de sus requisitos y de sus mecanismos de evaluación de inversiones y comentó que ya el año pasado su financiación representó cerca de 1.700 millones de euros. También afirmó que “nuestra contribución financiera apoyando a promotores, funciona como viabilizador de proyectos al atraer a su vez más inversión privada. El BEI puede financiar hasta el 50% de un proyecto e incluso el 75% en casos de alta eficiencia energética de los mismos”.
¿Cómo actúan las administraciones públicas?
La amplia representación institucional en esta conferencia ha propiciado obtener puntos de vista muy diferentes de cada una de las tres instituciones representadas.
Francisco Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del MITMA, afirmó que “estamos en un momento ilusionante porque existe por fin una alineación de todos los agentes involucrados y seguimos necesitando disponer de vivienda asequible. La implicación y la colaboración público-privada se va a producir en muchos modelos que se están testando”, Asimismo insistió en que “no debemos dinamitar el atractivo de España para la inversión extranjera matizando demasiado lo que nos desune a ambos sectores, sino que debemos fomentar lo que nos une y que es mucho”.
José María García, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, se extendió en el Plan Vive como muestra del partenariado del sector público y privado, señalando que “la Ley del Suelo de 2001 no propiciaba la salida de suelo por falta de regulación y ello provocaba la necesidad de moverlo con presupuesto exclusivamente público inexistente para vivienda. El Viceconsejero recordó que el 90% del presupuesto regional se destina a educación, sanidad y transporte. Aclaró que, en un contexto en el que la administración entiende que la vivienda social es responsabilidad del sector público y la vivienda libre del sector privado, queda claro que la vivienda asequible ha de encontrar su respuesta en la colaboración de ambos sectores.
Además, el viceconsejero matizó que “tenemos que transmitir confianza, aportar seguridad jurídica, utilizar el urbanismo como instrumento para generar suelo y construir la imagen de que somos un país serio, sin riesgo de especulación para atraer la inversión necesaria”.
Por su parte, Mariano Fuentes, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, recordó que, en los resultados de las últimas encuestas de satisfacción realizadas por el Ayuntamiento a los ciudadanos, la preocupación por la vivienda ha pasado de la cuarta posición en 2019 a la novena y esto se ha conseguido gracias a la generación de certidumbre y a las políticas de confianza empleadas. “Nuestras líneas de actuación se resumen, entre otras prioridades, en producir vivienda social a través de la Empresa Municipal de la Vivienda. Ya se está comenzando a usar el suelo residencial libre, se han concedido 25 parcelas para vivienda asequible a precios inferiores a los del mercado, se han modificado las reglas de juego de la licitación y se han enajenado suelos libres de la CAM”. Mariano Fuentes insistió en que el Ayuntamiento se está centrando en ambos tipos de vivienda, tanto de alquiler como de compra asequible, así como en agilizar los trámites y eliminar trabas burocráticas, asegurando que “en los próximos años se hablará y debatirá de otros asuntos, pero no estos”.
El encuentro ¿Cómo financiar la producción de vivienda asequible? ha estado organizado por ASPRIMA, OBSERVATORIO INMOBILIARIO, SIMAPRO y AHA, y ha contado con el patrocinio de ACR, CULMIA y SIBER.
Contacto de prensa
Fernando Urías
Director de Comunicación | SIMA
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