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«Ante una situación de incertidumbre como la actual, debemos ‘resetear’ y estar cerca del mercado para monitorizar su evolución» Entrevista a Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación

05/04/2022

A la luz de acontecimientos recientes como la guerra ruso-ucraniana, la subida de tipos de interés de la FED, el anuncio de medidas similares por otros bancos centrales…, ¿cómo cree que evolucionará el precio de la vivienda en lo que queda de año?

El inicio de la guerra en Ucrania es un acontecimiento de tal magnitud, por su impacto social, económico y geopolítico, que nos encontramos en un momento en el que es necesario recalcular todas las previsiones y variables macro, tendencias y análisis que teníamos previamente. Es tiempo de resetear, estar muy cerca del mercado, monitorizar su evolución para comprender mejor la situación y analizar hacia dónde vamos.

Pensando en el mercado residencial y en el precio de la vivienda, debemos tener en cuenta que el número de transacciones son proporcionales al salario y al poder adquisitivo de una persona, así como a la confianza y al estado de ánimo que tenga a la hora de llevar a cabo esta operación, que, por su importe, siempre suele ser la principal transacción que lleva a cabo una persona a lo largo de su vida.

Si la confianza decae, la experiencia nos dice que las ventas tienden a retraerse y aplazarse para un mejor momento. Por ejemplo, durante los peores momentos de la Covid-19, en una situación de gran incertidumbre, muchas personas que estaban decididas a adquirir una vivienda aplazaron esta decisión unos meses. Hubo una parte de esa demanda que quedó embalsada durante 2020, y se ha materializado más tarde, en 2021, cuando la situación sanitaria estaba más clara.

¿Cuál es el estado de ánimo de los expertos en el sector?

Nuestro Índice de Confianza Inmobiliaria, que mide la percepción que tienen 700 profesionales del mismo, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses), se sitúa al cierre de marzo de 2022 en 53,2 puntos sobre 100. Desde hace tres trimestres estamos en un escenario optimista, pero su crecimiento, que denotaba un aumento del optimismo en el sector, se ha estancado entre enero y marzo.

En definitiva, nos encontramos en una situación de gran incertidumbre debido a la guerra, la crisis energética y la inflación, entre otros factores. En 2021 se ha registrado un crecimiento de las transacciones, recuperando niveles de 2019; y también un aumento del precio medio de la vivienda nueva y también usada, que ha oscilado entre el 2 y 3%; pero debemos ser cautos y ver cómo evoluciona el mercado.

Comparado con otros mercados residenciales de nuestro entorno, ¿cree que el nuestro se mueve en los mismos parámetros de racionalidad o también en el tema de la vivienda somos “diferentes”?

Dejando a un lado el factor externo de la guerra en Ucrania, el mercado residencial en España se está moviendo por parámetros de más racionalidad. Se nota que, tras la crisis financiera de 2008 o 2012, el sector se encuentra en una posición de más solvencia, y reúne unas condiciones de estabilidad económica y profesionalidad que no se daban entonces. De hecho, el sector ha afrontado la crisis pandémica con más fortaleza y dando signos de más estabilidad que otros países de nuestro entorno.

En términos de precio, por ejemplo, la vivienda ha experimentado crecimientos de hasta el 2-3% (especialmente en obra nueva), mientras que el Índice de Precios de la Eurozona ha estado creciendo a un ritmo del +7% y en Estados Unidos se han registrado incrementos de hasta un +19% interanual. Es decir, la vivienda en nuestro país ya no evoluciona al mismo ritmo alcista que otros países de su entorno, es una tendencia que también se extiende a las compraventas.

La sostenibilidad tiene cada vez más relevancia para el sector. ¿Qué puede aportar una compañía como ST Sociedad de Tasación en esta materia?

La sostenibilidad tiene una importancia creciente a la hora de valorar activos, validar inversiones a largo plazo y edificar todo tipo de activos inmobiliarios, por citar tres ejemplos. No es una tendencia exclusiva de España, sino un imperativo a nivel global. Conscientes de ello, en ST Sociedad de Tasación hemos desarrollado una solución para el sistema financiero español, que permite a las entidades financieras obtener o estimar la calificación energética de cada inmueble de su cartera de viviendas, así como identificar su exposición a los riesgos físicos asociados a fenómenos medioambientales.

Esta solución es el resultado de tres años de trabajo y está orientada a que las entidades financieras españolas puedan atender el requerimiento del Banco Central Europeo (BCE), quien solicita que todas conozcan y reporten las calificaciones energéticas y los riesgos físicos a los que están sometidos los inmuebles que financian y que tienen en su cartera como colaterales.

¿Qué aporta un evento como SIMAPRO al sector?

Como decía, vivimos en un momento de gran incertidumbre social, económica y geopolítica, que afecta a todos los sectores y también al mercado inmobiliario. En este contexto, creo que iniciativas como el Salón Inmobiliario son esenciales, porque van a congregar durante unos días en Madrid a una amplia representación de compañías y profesionales, y eso nos va a permitir ver con más claridad hacia dónde está evolucionando el sector e identificar nuevas tendencias en un entorno que ciertamente no esperábamos ninguno. Para ST Sociedad de Tasación, es un privilegio poder ser “knowledge partner” de SIMAPRO desde su primera edición.

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