28/09/2021
Hoy se ha celebrado el primer encuentro del ciclo SIMAPRO Meetings, que, con el título Sostenibilidad: el sector inmobiliario ante el reto climático, ha analizado en sus dos mesas redondas el marco regulatorio de la sostenibilidad y el impacto de este intangible en la valoración financiación y rentabilidad de un activo.
La primera jornada del ciclo SIMAPRO Meetings comenzó con unas palabras de Diego Armero, Socio de Uría Menéndez, que destacó el compromiso de la firma de abogados con la sostenibilidad, y de Antonio González-Noaín, Presidente de Planner Exhibitions, que llamó la atención sobre la creciente importancia de la sostenibilidad en la actividad inmobiliaria.
La jornada continúo con una mesa redonda, que abordó la problemática del marco regulatorio de la sostenibilidad desde una perspectiva europea y nacional, con la presencia de Juan Antonio Gómez-Pintado, Presidente de APCE España y Asprima, Eduardo González Fernández. Subdirector general de Acciones contra el Cambio Climático del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, y Jesús Andrés Sedano. Counsel de Uría Menéndez, moderados por Dolores Huerta, Directora General del Green Building Council España.
“En legislación medioambiental estamos en un momento clave, en un punto de inflexión, y el inmobiliario está llamado a jugar un papel fundamental en esta transición”, afirmó Jesús Andrés Sedano, que también insistió en el hecho de que los objetivos medioambientales pueden llegar a ser muy ambiciosos. “Esto implica obligaciones tanto para las administraciones como para la empresa privada. Y ojo con la ambición de estos objetivos, porque a lo mejor no se pueden cumplir por la falta de los recursos necesarios para ello”, concluyó. Por su parte, Eduardo González Fernández afirmó que “el objetivo es llegar a 2050 con una neutralidad climática y esto requerirá una importante inversión en todos los niveles, por lo que las ayudas públicas deberán estar muy bien dirigidas”.
Juan Antonio Gómez-Pintado lamentó que frecuentemente “la trasposición de la legislación europea está un poco alejada de la realidad concreta de nuestro país, por lo que hay que ser muy preciso en la definición de los objetivos”. En lo que a la vivienda nueva se refiere, el Presidente de Asprima insistió en que su nivel de eficiencia energética ya es muy alto en la actualidad, por lo que la sostenibilidad en este ámbito “vendrá de la mano del cambio de los materiales con que la construimos, que, ciertamente, tienen un importante impacto ambiental”.
Gómez-Pintado también criticó tanto los cuellos de botella en la concesión de licencias, que “puedan llegar a poner en peligro el cumplimiento de los objetivos medioambientales marcados en la legislación”, como la pretensión de Hacienda “de que las subvenciones para la rehabilitación de comunidades de propietarios tributen como rendimientos de trabajo al año siguiente de su concesión, porque esta circunstancia desincentiva”. El presidente de Asprima concluyó su intervención insistiendo en el problema estructural que en nuestro país supone la dificultad de acceso a la vivienda. “O tomamos las medidas adecuadas o se encarecerá el acceso a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiles. Y esto debería ser un objetivo de proyecto país”.
La segunda mesa redonda de la jornada se centró en la sostenibilidad como variable en la valoración, financiación y rentabilidad de los activos. Participaron en esta mesa Sergio Calvete, Director del Centro Negocio Inmobiliario Madrid de CaixaBank, Juan Fernández-Aceytuno, Consejero Delegado de ST Sociedad de Tasación, y Estanis de la Quadra Salcedo, Director General de Gloval Valuation, moderados por Marta Cladera de Codina. Managing Director y Head of Iberia de Nuveen.
Para Sergio Calvete, “el mercado todavía no reconoce el mayor valor de una vivienda sostenible. De hecho, solo el 16% de los compradores valora la sostenibilidad como un elemento clave en la decisión de compra. Esta es una realidad que tenemos que asumir si queremos gestionarla correctamente”. En opinión del Director General de Goval Valuation, esta situación tiene profundas implicaciones en la actividad de las tasadoras. “Si el mercado no reconoce este valor, difícilmente los tasadores podremos incorporar la sostenibilidad en nuestras valoraciones, con independencia de que sí consideremos otros factores que también contribuyen a la eficiencia energética de un activo”.
En esta misma línea argumental, Juan Fernández-Aceytuno afirmó que “este país tiene que hacer un análisis sensato de la sostenibilidad. Si solo quiere financiarse lo verde y no lo marrón, corremos el riesgo de generar una nueva burbuja”. Para el consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, se tara de una situación preocupante, ya que se corre el riesgo de expulsar del mercado o de dejar en sus márgenes a casi el 85% de los demandantes de financiación”. En este sentido, Fernández-Aceytuno abogó porque las tasadoras tengan un papel más activo en el proceso de financiación de un activo verde, ya que esto daría seguridad al inversor. “Hay que elevar el listón, no debería valer cualquier certificación sostenible en la valoración de un activo. Nadie tiene un conocimiento más práctico y preciso de una un activo que el tasador”.
Fernández-Aceytuno también se mostró partidario de aplicar, en la valoración de un activo, correctores positivos ligados a su sostenibilidad del mismo modo que se aplican otros negativos y que pueden minorar su valor hasta en un 15%. “Diversos estudios confirman que quien compra una vivienda con certificado A tiene menos propensión a dejar de pagar la hipoteca que otra persona con un bien con una calificación energética menor. Creo que las entidades financieras deberían tener esta circunstancia en cuenta en la concesión de un crédito hipotecario”.
Tanto Estanis de la Quadra como Juan Fernández Aceytuno coincidieron en el peligro latente de que los edificios o las viviendas que no se ajusten a criterios sostenibles no se puedan financiar o tengan una difícil salida en el mercado. Para el Consejero Delegado de ST Sociedad de Valoración la clave está en la medición. “En sostenibilidad tenemos que aprender a medir. En España tenemos 26 millones de viviendas y solo 4,6 tienen un certificado energético. Si no somos capaces de medir el gap entre lo que hay y lo que vas a conseguir con una inversión sostenible habremos desperdiciado todo el valor añadido de esta”.
Por su parte, Sergio Calvete afirmó que “en las entidades financieras existe un apetito claro por financiar activos verdes, pero la valoración del riesgo creditico del demandante sigue siendo el factor decisivo para conceder la financiación”. Para el Director del Centro Negocio Inmobiliario Madrid de CaixaBank, “el análisis de riesgo de las entidades financieras es cada vez más riguroso. No podemos caer en el error de volver a convertirnos en las mayores inmobiliarias de España”, concluyó.
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