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Los retos de futuro del sector inmobiliario: Conferencia Inmobiliaria 2011

01/06/2011

José Luis Malo de Molina, director general del Servicio de Estudios del Banco de España,   Elena Pisonero, adjunta  la Presidencia de KPMG, Jordi Sevilla, senior advisor de PwC, o Ángel Berges, consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales, junto a otros expertos, empresarios y agentes del sector inmobiliario debatieron durante esta mañana, en el Hotel Villamagna, en el marco de la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2011 , las claves del futuro y la reestructuración de la industria.

En este post, inusualmente largo, resumiremos las intervenciones de los ponentes invitados a la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2011, que inicia el programa oficial del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA.

La Conferencia abrió con una breve intervención de José Manuel Galindo, presidente de APCE y Asprima,en la que reconoció que el sector inmobiliario “sobreacciona” ante los ajuste económicos, porque el proceso productivo en la industria inmobiliaria tarda en materializarse, pero insistió en que “el sector no está sobredimensionado, si nos comparamos con modelos del entono europeo de viviendas principales”. Galindo también ha señalado que aunque se ha tendido a “demonizar” al sector inmobiliario, la situación actual también responde a la “exuberancia de crédito” y al “exceso de liquidez en el sistema” que caracterizó a los años del boom inmobiliario, y recordó que “los bancos tienen sus propios problemas, y no han sido ni pueden ser solidarios” con la situación de las promotoras inmobiliarias españolas. Sin embargo, el presidente de Asprima afirmó que la recuperación del sector depende de generar una producción estable de 300 mil viviendas en 2015, lo que calificó como “un escenario posible, aunque sólo falta suelo y financiación”.

Desde Twitter, retransmitimos la conferencia, usando el hashtag #sima2011, y recogimos las principales reflexiones y conclusiones de los ponentes que estuvieron presentes esta mañana en la Conferencia Inmobiliaria.

Sector Inmobiliario: Situación actual y modelo de futuro
Expertos, empresarios y agentes del sector inmobiliario debatieron, en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2011, las claves del futuro del sector.

Expertos, empresarios y agentes del sector inmobiliario debatieron, en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2011, las claves del futuro del sector.

En esta mesa, moderada por José Manuel Galindo, presidente de Asprima, el director general de estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, aseguró que “aún queda recorrido en el ajuste de precios”, en los próximos dos años. recordó que la expansión económica trajo altos niveles de deuda, en promotoras, familias y entidades financieras, y estos desequilibrios son los que están dificultando la salida de la crisis, pero explicó que, para recuperarse del shock se precisa una “mayor capacidad para el ajuste flexible de la economía, especialmente en mercado de trabajo”. Malo de Molina afirmó durante su presentación que “a finales de 2012, podemos hablar de un descenso de precios en términos reales de un 30%”, e hizo hincapié en la necesidad de “generar un mercado de alquiler más fuerte, para dar salida al stock; porque hay mucho que hacer en este terreno”.

Por su parte, Ignacio Bayón, presidente de Realia Business, indicó cuáles eran las cuatro grandes preocupaciones del sector inmobiliario en el escenario actual: el ajuste y la reestructuración de costes operativos y de precios, la conversión de la cartera de suelo en líquido, la rentabilización del patrimonio como política de contención del impacto del mercado inmobiliario actual, y la internacionalización como alternativa para los promotores españoles. Bayón insistió, además, en la necesidad de reajustar los precios porque “o haces ajustes o no vendes ni una vivienda ni tampoco un suelo”.

La transformación del suelo y el alquiler son para Pedro de Churruca Diez de Rivera, Consejero Director General de Jones Lang LaSalle, los factores clave de la reestructuracion del sector terciario. De Churruca apuntó en su ponencia, como el mayor problema del sector no residencial, al “incumplimiento de los contratos”, que compromete la confianza de los inversores extranjeros; y contabilizó en dos millones de metros cuadrados el volumen de vacante actual en el mercado de oficinas en España.

Conocer la demanda del mercado inmobiliario es clave para una buena planificación empresarial, por eso, los asistentes siguieron con atención la intervención de Jesús Leal Maldonado, director del Departamento de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid. Jesús Leal explicó que la demanda de vivienda en España depende de las dinámicas sociológicas de los jóvenes, mayores de 65 años y de las familias; por ejemplo, Leal espera que “parte de la demanda de vivienda de los próximo años provenga de los mayores de 65 años”, y que las dinámicas de emancipación junvenil -que tienden a igualarse con las europeas-, junto con el potencial de crecimiento de la demanda de vivienda en la población inmigrante, impulsarán el mercado de vivienda.

Leal apuntó que, en cuanto al suelo y a la actividad promotora, el futuro en España apunta hacia el modelo nórdico, basado en el Building Game, que supondrá más polarización y concentración empresarial y una alta profesionalización, lo que complicará la supervivencia de las compañías de mediano tamaño, porque el valor añadido provendrá de la profesionalización, la calidad constructiva, la innovación y el diseño.

El futuro del sector inmobiliario: Condicionantes actuales

Elena Pisano, adjunta a la presidencia de KPMG, moderó este debate, en el que Ángel Bergés, consejero delegado de AFI, aseguró que “hay ámbitos teritoriales y de producto en los que el reajuste de precios ya concluyó, en cambio, en otros las caídas pueden llegar al 95%”; e insistió en que hay demanda potencial para viviendas, pero que es necesario reestablecer la financiación para dar salida a esta demanda.

Por su parte, durante su ponencia, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, mostró su desacuerdo a la afirmación de que hay un descenso de precios pendiente, si el reajuste ya ha concluido, y manifestó que “el sector financiero no apoyará al sector promotor a corto plazo, porque sólo fianciarán los proyectos y activos que tienen en su propio stock”. Gómez-Pintado hizo hincapié en la importancia de que “la administración, los bancos y los promotores trabajen juntos para impulsar el sector”, y de que las administraciones públicas “flexibilicen su postura en cuanto al suelo, de forma que los activos en reserva se pongan en disposición”.

 . Domínguez piensa que es “recomendable separar activos y empresas ‘buenos y malos’ para facilitar la recuperación de financiación”, aunque considera que el acceso al crédito “no será fácil”, porque las entidades financieras tienen como prioridad su propia viabilidad “y ya están demasiado expuestos al sector inmobiliario”.

José Luis Malo de Molina (Banco de España), Elena Pisonero (KPMG), el ex-ministro Jordi Sevilla (PwC), o Ángel Berges (AFI), fueron algunos de los expertos que se dieron cita en la Conferencia Inmobiliaria.

José Luis Malo de Molina (Banco de España), Elena Pisonero (KPMG), el ex-ministro Jordi Sevilla (PwC), o Ángel Berges (AFI), fueron algunos de los expertos que se dieron cita en la Conferencia Inmobiliaria.

Es precisamente en la valoración del suelo donde Enrique Domínguez Montejo, socio de Deloitte, ve “las mayores discrepancias” del mercado

Guillermo San Román, consejero delegado de Frontal XXI (que sustituyó a Ángel Laborda, de FUNCAS), pronosticó escasez de suelo en un plazo de cuatro a cinco años; e incidió en la necesidad de “normalizar los procesos administrativos, para reducir tiempos de planificación urbanística”, porque en la gestión de suelo “existe gran incertidumbre en los tiempos de transformación y conversión de materia prima en valor productivo”. San Román señaló, además, que es fundamental para el futuro del sector “conseguir acercar los activos inmobiliarios de suelo en stock al mercado del alquiler”, para asegurar la viabilidad de los proyectos.

Finalmente, Elena Pisonero, de KPMG, recalcó que “ya se perciben síntomas de escasez de producto en algunos segmentos y en algunos territorios”, por lo que es necesario facilitar el acceso al suelo, reducir sus tiempos de transformación, para que el mercado inmobiliario tenga una mayor capacidad de reacción ante las crisis.

Qué hay que hacer: propuestas para el sector inmobiliario

Jordi Sevilla, senior advisor en PwC, quien moderó esta última mesa redonda, dijo que, en la actual coyuntura del sector, “hace falta una fuerza social única y grandes acuerdos políticos que permitan abordar las reformas” que se estuvieron debatiendo durante toda la jornada.

Juan Ramón Cuadrado-Roura, catedrático de Política Económica de la Universidad de Alcalá, insistió en su intervención en que “hay que dejar de considerar a la promoción y la construcción como culpables”, y recordó que hay margen de acción para el sector “en el desajuste de la oferta y la demanda”, ya que “el ajuste de precios no es general” porque depende del tipo de producto y de su situación geográfica, y afirmó que “en ciertos mercados, incluso pueden subir los precios”.

Carolina Roca, directora general de Inmobiliaria Roca, introdujo el concepto de “vivienda económicamente sostenible” como objetivo de un sector inmobiliario más profesionalizado, que produce vivienda para “cubrir una necesidad social básica”. La industria inmobiliaria, según Roca, debe centrarse en “ser más eficiente, especialmente en el ahorro de costes”, y en utilizar, por una parte, “las rentas medias, la capacidad de ahorro y de acceso a crédito de la demanda para determinar los precios de la vivienda”, y por otra, información fidedigna del stock real de vivienda. El incremento de la promoción de vivienda destinada a alquiler es también una de las recetas planteadas por Carolina Roca, quien también insistió en la necesidad de restituir la financiación tanto para el promotor como para el comprador.

La necesidad de profesionalizar la gestión de la vivienda fue también apuntada por Fernando Rodríguez-Avial Llardent, presidente de Testa, quien señaló que “las ciudades no pueden crecer en círculos concéntricos, por eso, hay que volver a la gran rehabilitación en el centro de las ciudades”.

Para Rodríguez-Avial, además de profesionalizar el sector, es también necesario promover “vivienda barata”, protegida y de alquiler. “Hay que cambiar el chip, la situación anterior a la crisis no va a volver y no es deseable”, afirmó el presidente de Testa, quien recalcó la importancia de la “la transparencia total del sector”. Rodríguez-Avial considera que es necesario “apoyar el alquiler barato, que fomenta la movilidad, una edad de emancipación más temprana, y la natalidad”, tres factores clave en la demanda de vivienda; y pidió a las administraciones públicas un esfuerzo por unificar y “hacer más sencillos” los panes de vivienda.

Leonardo Sánchez-Heredero Álvarez, presidente, Grupo Delta afirmó con rotundidad que “el precio de la vivienda nueva no va a bajar más”, y que “hay clientes y compradores de vivienda, con buena capacidad de ahorro” que pueden acceder sin problemas al mercado de la vivienda. Para Sánchez-Heredero, uno de los mayores obstáculos para la normalización del sector son los procesos administrativos, que calificó como “rémoras asfixiantes” para la industria inmobiliaria.

La Conferencia concluirá mañana jueves 2 de junio con la presentación, en el Centro de Convenciones Norte de Ifema, del estudio La oferta inmobiliaria de la Comunidad de Madrid, con presentaciones de Tinsa, Foro Consultores y Asprima.

Actualización 09/06/2011 – 12:45 horas: Hemos incluido las presentaciones de los principales ponentes que participaron en la Conferencia Inmobiliaria y en la presentación del estudio La Oferta Inmobiliaria de Madrid, descargables para los lectores.

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