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Las SOCIMIs: financiación alternativa para el sector inmobiliario que ha venido para quedarse

06/05/2015

Comunicado de prensa

Aunque las SOCIMIs son una novedad, tanto en el mundo financiero como en el sector inmobiliario español, los expertos consideran que, a pesar de su corta vida en España, constituyen un éxito rotundo. El siguiente paso será que este tipo de instrumentos “ganen peso” en la estructura de financiación de las compañías inmobiliarias españolas, y se especialicen para ser más eficientes y rentables.

Estas son las principales ideas que se analizaron en la mesa de debate “El papel de las SOCIMIs en la recuperación española”, que ha tenido lugar hoy en el marco del Foro de Inversión en el Mercado Inmobiliario Español, que forma parte del programa profesional del Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA 2015, y que se celebra en el Centro de Convenciones Norte de la Feria de Madrid.

En esta sesión participaron Xavier Barrondo, director general de Negocio de Grupo GMP; Concha Osácar, socia directora de AZORA; Wolfgang Speckhahn, Group Head of Strategy and Corporate Development en Patrizia InmobilienAG; Ismael Clemente, presidente y CEO de Merlin Properties; y Miguel Pereda, consejero director general de Grupo LAR

Como explica Xavier Barrondo, director general de Negocio de Grupo GMP, las SOCIMIs ofrecen al sector inmobiliario la “fórmulas financiación”, y de “diversificar los portfolios de inversión”, con el objetivo de rentabilizar el capital.

Tras casi dos años operativas, estos vehículos de inversión han demostrado su “capacidad inversora y para canalizar” un capital “más sereno y tranquilo” que viene para quedarse: Barrondo considera que son “un éxito” y que permanecerán en el mercado español “por mucho tiempo”.

Los ponentes han distinguido los perfiles de inversión de fondos oportunistas e institucionales, susceptibles de participar en las SOCIMIs que operan en el mercado español, que en general, tiene un perfil de riesgo más alto. En este sentido, y en general, los retornos sobre los que se trabaja en España oscilan entre un 10 y hasta el 12 por ciento con apalancamiento, hasta 15 por ciento.

A pesar de los buenos resultados conseguidos por las SOCIMIs desde su lanzamiento en el mercado español, Concha Osácar, socia directora de AZORA reconoce que “levantar capital no es fácil”, pero en el caso de esta firma, la estrategia ha pasado por “ampliar la base inversora con nuevos perfiles y mirando hacia horizontes de largo plazo”.

En este sentido, la socia directora de AZORA recomienda “prudencia” en el diseño de las estrategia de inversión, y “no hay invertir a cualquier precio y en cualquier activo”, a pesar de que como resultado de la crisis, las ofertas tienen “volúmenes y cantidades como no se habían visto en tiempo”.

Osácar cree que en España, las SOCIMIs no coinciden en la tipología de las inversiones, “no competimos”: más bien tienden a la especialización tanto en el perfil como en la gestión de activos, para lo que es necesario disponer de una “masa crítica” de inmuebles e inversiones en áreas concretas, algo para lo que el mercado español aún no está preparado.

En esta misma línea se manifestó Ismael Clemente, presidente y CEO de Merlin Properties, que subrayó que la firma que preside ha elegido invertir en España con un perfil “multiactivo monopaís”, dado que por el tamaño de mercado, una estrategia de especialización no permitiría obtener la liquidez y el atractivo que exigen los inversores extranjeros.

Clemente ha señalado que las SOCIMIs y otros vehículos de inversión similares se enfrentan a riesgos, como la “dependencia a la política monetaria de los bancos centrales”, especialmente la europea, que influye en el desarrollo de este tipo de instrumentos, el levantamiento capital y la búsqueda de activos.

Para el CEO de Meriln Properties, el éxito de las SOCIMIs depende de que las adquisiciones “aporten valor a la cartera”, y el mercado actual ofrece muchas oportunidades, aún a pesar de que “la destrucción de capital ha sido estratosférica durante la crisis inmobiliaria”, y puso como ejemplo la supervivencia de empresas como Colonial, que ha conseguido superar la crisis “con un coste tremendo”.

Especialización de SOCIMIs para atraer capital foráneo
Considerando que la recuperación y restructuración financiera e inmobiliaria aún no se ha completado, para los inversores extranjeros el mercado español“no esta preparado para la inversión institucional”, asegura Wolfgang Speckhahn, Group Head of Strategy and Corporate Development en Patrizia InmobilienAG.

Para Speckhahn, los fondos oportunistas pueden encontrar más oportunidades, dado que los institucionales “huyen del riesgo”, y España “aún no ofrece productos ni activos que cumplan con sus expectativas”, aunque pronosticó que su apetito por nuestro país “está aumentando”.

Parte importante del interés del capital riesgo extranjero en España responde también a la existencia de vehículos de inversión que, como las SOCIMIs, permiten repatriar beneficios en condiciones “atractivas”, por lo que aseguró que estos instrumentos tienen un papel determinante para captar capital foráneo.

Speckhahn también insistió en la importancia de la especialización de las SOCIMIs, dado que garantizan la capacidad de “gestionar cierto tipo de activos de forma específica y efectiva”. De esta forma, en la medida en que las SOCIMIs consigan este nivel de sofisticación, el capital institucional, “orientado al largo plazo y a la especialización” se sentirá más atraído por el mercado español.

Con la puesta en marcha de este tipo de instrumentos financieros, aumentan las alternativas de financiación para el sector, como recalca Miguel Pereda, consejero director general de Grupo LAR. El desafío ante la novedad que representan será, entonces conseguir que sean “más eficientes, competitivos y capaces de ofrecer confianza”.

Pereda está convencido de que “queda mucho recorrido para la financiación no tradicional” que, en su opinión, “debe ganar peso” en el sector inmobiliario español. “La financiación tradicional y no tradicional no son excluyentes, son compatibles y complementarias”, y su representatividad en la estructuración de cada vehículo de inversión dependerá de “ la estrategia, los plazos y los costes” combinarán en el futuro.

El director general de Grupo LAR también hizo mención a la importancia de la especialización de las SOCIMIs, dado que “las tasas de rentabilidad y los costes de financiación han bajado de manera sustancial”, lo que facilita analizar y elegir activos específicos y enfocados en un perfil concreto.

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