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La oferta inmobiliaria de la Comunidad de Madrid (parte 3)

17/06/2011

La ciudad de Madrid es un mercado inmobiliario con sus propias dinámicas y cifras, tal y como evidencia el informe elaborado por Foro Consultores, analizado en la presentación de los estudios sobre la oferta inmobiliaria de Madrid, que tuvo lugar en la más reciente edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA. La sesión “La oferta inmobiliaria de la Comunidad de Madrid”, en la que también participaron Tinsa y Asprima, era parte del programa de la Conferencia Inmobiliaria de Madrid, que se centro en el anailisis del mercado inmobiliario y sus perspectivas de futuro.

En Madrid ciudad, la demanda supera a la oferta

El stock de vivienda en Madrid se ha reducido a la mitad desde 2007, según el informe de Foro Consultores, y hemos pasado de casi 10 mil unidades disponibles a cerca de 5.000; además, han descendido los precios en un 19% desde 2007, para ahora alcanzar una media de 3.952 euros por metro cuadrado, un nivel de precios similar a los años 2004-2005. Estos factores, en un escenario de promoción mínima, permite a Foro Consultores concluir que la demanda supera la oferta.

El stock de vivienda en Madrid se ha reducido a la mitad desde 2007, según Foro Consultores.

El stock de vivienda en Madrid se ha reducido a la mitad desde 2007, según Foro Consultores.

Y, ¿cómo es la demanda actual? La población de Madrid se ha multiplicado por 7 entre los años 1998 y 2006, en gran parte, por el crecimiento natural de la población y por la llegada de inmigrantes en esos años. El baby boom de los años 70 y 80, que ha dado lugar a una primera oleada de emancipaciones en la primera década del 2000, además del crecimiento de los divorcios y hogares monoparentales, y el aumento de la esperanza de vida, han dado lugar a una mayor demanda de vivienda.

La oferta inmobiliaria, escasa y concentrada en ciertos distritos, también ofrece claves que permiten entender el funcionamiento del mercado inmobiliario en Madrid. Según los datos que ofreció Foro Consultores, en cuatro años, han desdendido en un 30% las unidades de vivienda en venta (partiendo de las 16.870 unidades iniciales en 376 promociones). Los descensos de oferta son especialmente acusados en los distritos de Villa de Vallecas y Arganzuela; aunque el distrito Villa de Vallecas, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo y Hortaleza, los nuevos PAU’s de Madrid, cocentran el 44% del total de la oferta inmobiliaria disponible en Madrid.

El perfil de producto demandado también ha cambiado: de los estudios y pisos de uno y dos dormitorios de 2007, se ha pasado a una tendencia en alza en 2011 hacia pisos de tres, cuatro y cinco dormitorios; lo que implica que cada vez se liquidan más rápido las viviendas grandes en el mercado de la capital.

Los precios también han sufrido descensos importantes: en Madrid ciudad, de media, entre 2007 y 2001, los precios han bajado un 25%, lo que supone un precio medio de más de 332 mil euros, y de cerca de 4.000 euros el metro cuadrado. Los mayores descensos de precios se han registrado en los distritos de Chamartín y Salamanca (en los que el precio de partida también permite mayores reducciones), mientras que los precios más estables se encuentran en el distrito de Arganzuela. En la reducción de precios han tenido un papel decisivo las entidades financieras, según afirma el informe de Foro Consultores, porque han ajustado los precios para vender viviendas que llevan mucho tiempo en el mercado, especialmente las que están en cartera de los bancos y cajas.

El porcentaje de stock de vivienda en Madrid ciudad ha disminuido en todos los distritos (a excepción de Latina y Salamanca), porque, según eplican los expertos de Foro Consultores, se van liquidando promociones y no hay oferta nueva. De hecho, el mayor porcentaje de stock se concentra en Latina (44%) y Puente de Vallecas (43%), mientras que los distritos de Usera (19%) y Fuencarral-El Pardo (17%)  tienen menores porcentajes de oferta disponible, y si las ventas de viviendas continúan con una cadencia similar, el stock del distrito Fuencarral-El Pardo sería el que primero se agotaría.

Con estos datos, Foro Consultores prevé que, con el stock y con el ritmo de venta de viviendas actuales, en 16 meses se agotaría la oferta disponible en Madrid Capital.

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