06/05/2016
Comunicado de prensa
La Conferencia Inmobiliaria Madrid 2016, organizada por Planner Exhibitions y Asprima, ha acogido esta mañana el debate “Análisis de los cambios en la nueva estructura de financiación para el sector inmobiliario”, en el que han participado José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera y director académico del Centro Internacional de Investigación Financiera de IESE Business School Universidad de Navarra, y Mikel Echavarren, CEO de Irea.
Ha abierto el turno de intervenciones Echevarren, que ha puesto de manifiesto que nos encontramos en un nuevo mercado por los requisitos de capital para el negocio residencial, “donde el suelo hay que comprarlo con capital propio y eso da lugar a nuevos agentes, como gestores de cooperativas, fondos, promotores con recursos financieros y nuevos players como las Socimis o el Sareb. Tenemos, por tanto, un nuevo mercado con nuevos y viejos modelos de promoción y este escenario plantea un montón de retos, oportunidades e incertidumbres”.
En opinión de Suárez, “otro aspecto importante para todos los sectores de la economía en España, y en el que debemos fijarnos, es la situación internacional. Hay mucha gente preocupada por la indefinición política española, pero será más relevante la gran vulnerabilidad económica a nivel mundial. Hemos tenido una enorme liquidez en los últimos tiempos en España para el sector inmobiliario, que se divide en patrimonialista y el promotor, y esto no remitirá a corto plazo. El apartado inversor ha sido inundado de liquidez, de hecho hasta hemos acuñado el término de cash boxes para referirnos a las Socimis. El sector promotor, sin embargo, ha seguido otro ritmo, porque no ha requerido financiación, con el escaso nivel de actividad que hemos tenido. En todo caso, yo creo que la necesidad de viviendas se va a multiplicar a corto plazo y se necesitará más financiación”.
Echevarren ha apuntado a la estructura de capital como uno de los retos de los promotores: “Mientras que tenga que invertir con fondos propios en la compra del suelo va a ser muy celoso de sus proyectos y va a imposibilitar que pueda invertir a 10 años vista. Sera una actividad a corto-medio plazo, porque el capital no resiste por el coste de oportunidades y porque los fondos propios después de la salida de la crisis son cortos. Eso nos lleva a la siguiente cuestión: ¿quién va a invertir en suelo? Estará al alcance de pocos o de nuevos inversores. Y otro interrogante: ¿hasta cuándo tendrá sentido la asociación de los fondos oportunistas y los promotores. En mi opinión, no durará más de tres o cuatro años hasta que el promotor haya podido reconstruir sus fondos propios”, apunta.
Cogiendo el testigo, el profesor ha respondido que “tiene que cambiar la estructura de financiación de proyectos inmobiliarios, como pasa en otras áreas de la actividad industrial, que se financia con una parte de fondos propios, que es mayor, y otra de créditos. El sector promotor se ha basado mucho en la banca en el pasado y esa relación va a cambiar, por razones que tienen que ver con el propio sistema bancario. A la banca no le gusta el sector promotor, sino el cliente final. Simplemente, presta al sector promotor como paso intermedio. Pero eso va a cambiar para la banca, porque el particular final ahora mismo es casi solo rentable por la típica veta cruzada, porque luego le vende productos de más margen y así les sale el beneficio. Pero ahora los productos que completan el margen son también más vulnerables y habrá una necesaria reestructuración. Creo que la banca estará menos interesada en el futuro en el sector inmobiliario. En el futuro hay que buscar nuevas fórmulas de financiación y una es las alianzas con fondos, que no son más que la parte visible de aquella abundancia de capital que tenemos a nivel internacional”.
Suárez es de la opinión de que “una fórmula para solucionar esta situación y que convendría a todos es empezar a sentar bases más ortodoxas en la financiación del sector. Habría que cambiar la figura tradicional del préstamo promotor por una financiación del periodo constructor propiamente dicho, y eso tiene sus riesgos. Cada préstamo a una promoción se tiene que justificar por sí mismo, eso quiere decir que hay que asegurar la refinanciación al acabar y cobrar el margen que haya que cobrar”.
A este respecto, el CEO de Irea, ha puntualizado lo siguiente: “Cuando nos enfrentamos a fondos de inversión, salvo raras excepciones, no buscan joint ventures en el largo plazo, sino realidades en el corto. Y las promesas de inversión no tienen el grado de compromiso que a uno le gustaría. Además, presentan una gran disparidad: algunos solo buscan un promotor delegado, otros quieren también una coinversión, otros dan la posibilidad de que se pueda repartir la rentabilidad o los hay que utilizan como instrumento el préstamo participativo. Y luego los plazos de los fondos son indeterminados”.
“Bueno, es que los fondos son gestores que manejan capital para invertir y tienen una vida determinada, 3, 5, 8 los que más y dependen también de la vida en la que te encuentras –apostilló Suárez–. Si ya hace tiempo que se constituyeron, pues les quedan pocos años de vida. Y es que esa es su naturaleza. Yo reivindicaría la actividad del promotor como tal. Tenemos mucha experiencia en este país y una necesidad de vivienda en el futuro y necesitamos al sector promotor, que hoy refleja debilidad”.
En palabras de Echevarren, “una preocupación importante es al sector le coja con el pie cambiado una reforma de la ley hipotecaria. Tres de los cinco partidos que están en liza plantean en sus programas desahucios con carácter retroactivo, daciones en pago, etc… Seguramente son acciones bien intencionadas para ayudar a los más desfavorecidos, pero irían contra la línea de flotación del sector hipotecario y podría afectar muy gravemente al sector promotor”.
En la réplica, Suárez ha declarado que “desgraciadamente, la hipoteca se ha transformado en un campo de demagogia. La actividad hipotecaria debemos protegerla y hacerla suficientemente atractiva para quien está en disposición de prestar los fondos. A mí, con todo, no me preocupa tanto lo que pase con la legislación, lo que hay que reclamar son unas reglas de juego claras y estables. Los nuevos legisladores ya se adaptarán. Nosotros, desde el IESE, hemos sugerido las Socimis de deuda, porque son una manera de dar liquidez al mercado hipotecario. Tenemos que tener una mentalidad más amplia. La normativa siempre va por detrás de los acontecimientos, lo que hay que procurar es que no estorbe”, ha concluido.
