Reformas en pisos de alquiler: con la ley en la mano (parte 1)

31/08/2011

Vivir de alquiler en una vivienda no implica que no puedas decorarla y tenerla según tus gustos personales y tus necesidades. Es habitual que al mudarte a un piso nuevo percibas que hay reformas que son necesarias para hacerla más cómoda, y el uso continuado (especialmente si llevas años viviendo en el mismo lugar) implicará reformas a medio o largo plazo. Pero, quién debe asumir el coste de las reformas, ¿el arrendador o el arrendatario?

Lo primero y lo más importante: ante cualquier reforma de tu piso de alquiler, debes informar debidamente y consultar con el propietario de la vivienda, y debes celebrar los contratos o acuerdos necesarios, por escrito, para evitar malos entendidos. Las obras en una vivienda de alquiler están sometidas, como todo lo relacionado con la renta de un inmueble, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994, de 24 de noviembre), que se actualizó en el 2011 con la Ley de Desahucio Express (19/2009).

Responderemos a algunas preguntas habituales, que nos permitirán repasar, la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• El piso en el que vivo de alquiler está muy deteriorado, ¿mi casero está obligado a hacer reformas? Si, si la vivienda en la que resides es calificada como no habitable por una autoridad competente. Según la ley, si la ejecución de obras de conservación o de obras vinculadas a la habitabilidad de la vivienda (por indicación de una autoridad competente) la hacen inhabitable, tendrás la opción de suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
• Si se estropea la calefacción o las tuberías, ¿quién debe asumir el coste de la reparación? Todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (en este caso, como vivienda), correrán a cargo del arrendador, y éste no podrá aumentar la renta por este concepto. Si las reparaciones son necesarias tras un mal uso de las instalaciones de la vivienda, entonces será el arrendatario quien asuma los costes.
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  Según la ley, las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable corren a cargo del arrendador, y éste no podrá aumentar la renta por este concepto. Imagen en www.hogarcesa.es.

  La cocina es muy antigua y hay que reformarla para que pueda seguir viviendo allí, ¿qué debo hacer? En este caso, que en la Ley de Arrendamientos Urbanos se califica como “obras de mejora”, la ejecución de esta obra de conservación no puede diferirse hasta que finalice el contrato de arrendamiento, por lo que el inquilino está obligado a soportarla; pero, si la obra duda más de 20 días, el arrendador debe disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por la reforma que no podrás usar, y deberá indemnizarte por los costes que te puedan suponer. El propietario debe informarte por escrito, con tres meses de antelación, las obras que hará, cuándo comenzarán y concluirán y su coste previsible. Tendrás un mes para rescindir tu contrato de arrendamiento si así lo deseas, y dos meses para dejar este piso, tiempo durante el cual las obras no podrán comenzar.

• Mi casero ha aumentado mi renta tras reformar el baño y la cocina, ¿puede hacerlo? No, mientras tu contrato esté vigente; pero, al hacer “obras de mejora” y transcurridos los cinco años de duración del contrato de arrendamiento,  el propietario tiene derecho a subir la renta (excepto si pactáis lo contrario), al mes siguiente en que el inquilino sea notificado por escrito  de la finalización de las obras, de su coste y del incremento en la renta que le supondrá. Este aumento equivaldrá, según la ley, a la cuantía que resulte al aplicar al capital invertido (restando las subvenciones públicas, si las hubiera) en la mejora el tipo de interés legal del dinero al culminar las obras incrementado en tres puntos, y no podrá exceder el veinte por ciento de la renta vigente al iniciarse las reformas.

 

En el siguiente post nos ocuparemos de las reformas que los inquilinos desean hacer para poner la vivienda “a su gusto”, de las adaptaciones necesarias para inquilinos con minusvalías, y de los pequeños desperfectos