11/10/2013
En toda comunidad de vecinos surgen conflictos relacionados con los malos olores por depositar la basura donde no se debe, los siempre molestos ruidos, la falta de respeto de las zonas comunes, el uso de plazas ajenas de garaje, el incumplimiento de las obligaciones por parte de algunos propietarios…y así, un largo etcétera.
Para resolver y aportar soluciones a los problemas habituales, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (Caf) da respuesta a los ocho conflictos que más frecuentes:
1. Instalación de ascensor. Las obras solicitadas por propietarios con discapacidad o mayores de setenta años tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo de la junta de vecinos, siempre que el coste no supere las doce mensualidades. En caso de que sí las supere, se necesitará el voto de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si no se alcanza dicho acuerdo, él o los propietarios que así lo estimen podrán hacer frente al coste de las obras.
2. Exención de gastos a locales. El propietario del local, al igual que el resto de los propietarios, tiene la obligación de contribuir en función de su coeficiente de participación a los gastos generales de la comunidad, salvo que exista una cláusula de exoneración en los estatutos o un acuerdo adoptado al respecto por unanimidad.
3. Ruidos. Todo propietario afectado por los ruidos de su vecino podrá solicitar al presidente de la comunidad que le envíe un escrito solicitando su cese. Si hace caso omiso, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación. Si no se adoptara dicho acuerdo, el propietario afectado podrá emprender dicha acción.
4. Arreglo de elementos comunes o privativos. Las obras que un propietario realice en el interior de su casa y que no afecten a elementos comunes, no necesitarán del consentimiento de la comunidad para su ejecución. Es suficiente con informar al presidente de la comunidad.
En caso de que una obra provoque daños en la propiedad privada, el propietario afectado tendrá derecho a recibir una indemnización por los deterioros ocasionados. Si un propietario se negase a consentir la entrada en su vivienda o local para realizar las obras, la comunidad podría acordar por mayoría simple iniciar acciones judiciales por los perjuicios derivados de la oposición del vecino.
5. Cerramiento o modificación de terrazas con consentimiento preceptivo. Se pueden cerrar terrazas y balcones de manera uniforme, si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de todo el edificio en un 30 por ciento, para lo que se requerirá el acuerdo previo de las tres quintas partes.
Cuando un propietario solicite el consentimiento para realizar dicha instalación, la junta de vecinos deberá tener en cuenta a la hora de otorgarlo los casos similares existentes en la comunidad y que constituyen un precedente. En el supuesto de que la junta denegase el cerramiento, aun existiendo casos parecidos, el propietario afectado podría acudir a la vía judicial por constituir un agravio comparativo.
6. Arreglo de la terraza del ático que hace de cubierta del edificio pero que es de uso privativo del propietario. Las terrazas y las cubiertas son elementos comunes del edificio que no dejan de serlo por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le corresponda por hacer uso de la misma.
En caso de humedades, si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, la reparación le corresponderá a la comunidad de propietarios como obra de conservación y mantenimiento del edificio, salvo que en los estatutos se indicara otra circunstancia. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.
7. Distinción de obra necesaria o mejora a efectos de obligatoriedad de pago por la totalidad o no de los propietarios. Las obras de mejora, por ejemplo, cambiar la decoración de un portal, que superen el importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no serán de obligado pago por parte de los propietarios en desacuerdo. Sí lo serán las necesarias, como son las de reparación de la finca.
8. Determinación de la actividad a desarrollar en una vivienda. Un propietario que cumpla con los requisitos administrativos (licencia de actividad y normativa urbanística) pueda realizar en determinados casos una actividad profesional o mercantil en la vivienda. Eso sí, la comunidad puede crear, previo acuerdo unánime en junta, unas reglas estatutarias para evitar determinadas actividades o negocios.
