27/06/2011
Una de las claves fundamentales del futuro del sector inmobiliario en España pasa por conocer las particularidades de la demanda, entender sus necesidades y sus dinámicas, para los productos inmobiliarios respondan lo más certeramente posible a éstas. Por eso, hoy nos detendremos en la presentación que Jesús Leal Maldonado, catedrático del Departamento de Sociología II de la Universidad Complutense de Madrid, hizo durante la Conferencia Inmobiliaria de Madrid, en el marco de SIMA2011.
En ciclos alcistas, la producción de vivienda consigue salida rápidamente, porque la demanda absorbe el producto disponible en el mercado, precisamente por la presión sobre la oferta. Cuando la demanda se constriñe, el puzle producto-precio-demanda cobra gran protagonismo, no sólo porque la demanda exige que el producto se acerque lo más posible a sus objetivos, sino también porque el proceso de producción de inmuebles es más largo que su ciclo de venta, y lo que hace dos años se vendía sin problemas, puede que tras varios ejercicios no encuentre su hueco en la oferta. Por eso, la planificación y diseño de viviendas es vital para el sector inmobiliario, para reducir la tendencia a que se produzcan incongruencias entre el producto disponible y la demanda puntual, y evitar grandes remanentes de producto.
Los mayores de 65 años, la emancipación juvenil y los flujos migratorios serán las claves de la demanda inmobiliaria española.
En cuanto a la demanda inmobiliaria, Jesús Leal hizo varias predicciones, que basó en el estudio de las dinámicas sociológicas de los jóvenes, los mayores de 65 años, los inmigrantes y las familias españolas o residentes en España. Según el profesor Leañ, la demanda de vivienda tendrá que coincidir a largo plazo con las necesidades de alojamiento para lo que habría que considerar especialmente los comportamientos residenciales de los jóvenes y los mayores de 65 años. La tendencia de los jóvenes es una incógnita pero si nos alineamos con los países del centro de Europa, la emancipación de los jóvenes españoles será algo más temprana a medio plazo, por su parte los mayores tenderán a vivir de forma más autónoma aunque su incremento liberará más viviendas. Finalmente, para el profesor de la UCM, la gran incógnita es el comportamiento de los flujos migratorios necesarios a largo plazo para cubrir los efectos de una natalidad muy baja.
Leal apuntó que el sistema inmobiliario español tenderá a cambiar en los próximos años, pasando de centrar sus beneficios en el desarrollo inmobiliario, incluido el incremento del precio del suelo, a otro modelo más parecido al de los países nórdicos en los que el beneficio se basa en la construcción y el diseño, lo que supone una concentración empresarial y una mayor profesionalización en todo el proceso productivo.
La presentación de Jesús Leal Maldonado, director del Departamento de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, está disponible para descarga.
