29/08/2011
La hipoteca es uno de los gastos fijos más habituales de cualquier familia, por eso debes saber qué pagas cuando abonas la cuota mensual de tu hipoteca. Una hipoteca, según su definición legal, es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación sobre un bien inmueble (es decir, el pago del crédito o préstamo y sus intereses a la entidad que nos lo concede). La particularidad de la hipoteca es que el bien permanece en poder de su propietario, siempre que satisfaga la deuda garantizada por el acreedor en el plazo pactado por ambos; de no ser así, el acreedor podrá promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca para, con su importe, cumplir con las obligaciones vinculadas al crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con esta venta forzosa.
Cuando pides una hipoteca, legalmente serás titular del bien hipotecado, siempre que cumplas con los pagos, puntualmente y en los plazos establecidos. Además, la hipoteca respalda el crédito solicitado, pero, al pedir un préstamo o crédito para sufragar la compra de una vivienda, te comprometes a devolver al acreedor, normalmente una entidad financiera, el montante solicitado y sus intereses, que pueden ser mayores que el propio valor de la vivienda. La hipoteca es una deuda que debes amortizar en plazos mensuales, es decir, debes pagar el capital prestado, más los intereses que dependerán del tipo de interés sobre el capital adeudado y el plazo acordado con tu entidad financiera y para pagar la hipoteca.
Sistema de amortización francés: muchos intereses al principio, pocos al final
Para calcular el monto total y la cuota mensual de las hipotecas, en España (y prácticamente en todo el mundo), las entidades financieras utilizan el llamado modelo francés, es decir, aplican un sistema de amortización en dos fases; en la primera, la mayor parte de los pagos mensuales están destinados a sufragar los intereses generados
El sistema francés tiene dos fases; en la primera, pagarás más intereses y menos capital del préstamo vinculado a la hipoteca, y en la segunda, la mayor parte de la cuota mensual se destina a la amortización real de la vivienda.
por el préstamo; en la segunda parte, la cuota mensual se destina a la amortización real de la vivienda.
Del funcionamiento de este sistema dependerá la conveniencia de amortizar la deuda reduciendo las cuotas o el plazo de la hipoteca; además, las entidades financieras incluyen comisiones en las cláusulas de cancelación o amortización de créditos hipotecarios que deben ser consideradas, al igual que las deducciones fiscales vinculadas al pago de la hipoteca, que desaparecen al cancelar o amortizar la hipoteca.
En general, y debido al sistema de amortización francés, a mayor plazo tenga tu hipoteca, más costosa será, por esto, siempre es recomendable amortizar la deuda en la primera fase de la hipoteca, porque esto permitirá reducir los intereses que pagas por tu hipoteca, siempre y cuando esta amortización no suponga grandes penalizaciones de tu banco en forma de comisiones de cancelación o suponga un descenso en las deducciones fiscales vinculadas a tu hipoteca. En cualquier caso, y como señalan en el blog TengoDeudas.com , debes evaluar si te conviene reducir la cuota mensual o el plazo de tu hipoteca, en función de tu situación financiera actual y a corto plazo: si tus gastos fijos habituales son altos y quieres reducirlos, conviene reducir la cuota mensual; en cambio, si puede afrontar los pagos sin problemas, es preferible reducir el plazo de la hipoteca, lo que supone que sigas pagando las mismas cuotas, aunque por menos tiempo.
Ahora que ya sabes cómo funciona la hipoteca, te recomendamos que repases nuestras recomendaciones sobre cómo negociar las mejores condiciones hipotecarias con tu banco, y de que repases dos términos que debes conocer antes de estampar tu firma en el contrato de hipoteca con tu banco: el euríbor y las cláusulas suelo.
