El precio de mi casa: cómo sé cuánto vale mi vivienda

26/07/2011

Si quieres vender tu vivienda, el primer paso es saber cuánto vale, y más en el actual contexto del mercado inmobiliario, en el que la oferta es abundante y la competencia feroz. El precio que tenga la vivienda que quieres vender puede inclinar la balanza a tu favor y dar lugar a una venta rápida y beneficiosa para ti y para su nuevo dueño.

En la valoración de tu vivienda, siempre hay un elemento de subjetividad del que es difícil sustraerse, pero es importante tener en cuenta cuáles son los factores que, para los potenciales compradores, determinarán el precio del inmueble que esperas vender. Es inevitable que te dejes llevar por tus emociones y por tus intereses, pero haz un esfuerzo para que éstén en consonancia con el mercado.

Entonces, ¿qué determina el precio de mi vivienda?

• La ubicación: lógicamente, la cercanía al centro, la situación del barrio, el entorno y nivel de vida son absolutamente decisivos a la hora de tasar el valor de una casa. En grandes capitales las tasadoras y entidades financieras hacen estudios específicos del precio del metro cuadrado por barrio, en los que puede haber diferencias muy significativas. Incluso dentro de un mismo distrito, los precios pueden variar calle a calle, por eso, hay que estudiar bien la localización del inmueble para calcular el precio correctamente.

• El estado de conservación: esta es una de las razones por las que compararse con el piso del vecino no siempre aplica. Las obras de actualización y modernización de la vivienda, las condiciones de las instalaciones de los suministros, o de baños y cocina, el estado de los suelos y la pintura, etc. pueden elevar o reducir el precio de una vivienda, más aún si la competencia de la zona ofrece pisos con mejores condiciones y en mejor estado.

• La orientación: en general, los pisos exteriores tienen precios más altos que los interiores, aunque esta regla no siempre se cumple; pero ciertamente es un elemento que se debe considerar; igualmente, tener vistas y las plantas altas aumentan el precio de la vivienda. De hecho, un ático puede tener un precio de 10% a 15% por encima de la media del resto de inmuebles del mismo edificio.

• La superficie: está claro que la cantidad de metros cuadrados construidos y útiles de una vivienda determinan su valor, más aún cuando los precios de los inmuebles se miden por metros cuadrados. Esta información es fundamental para un comprador, y para el propietario debe también servir de guía: hay que compararse con la oferta disponible en el entorno: si tu vivienda es más pequeña que la oferta media de la zona, el precio debe ser más competitivo.
  

  Para fijar un precio de venta de una vivienda debes valorar varios factores y compararlos con la oferta de tu zona. Imagen en: www.spainhouses.net.

• Las dotaciones y los servicios: no disponer de ascensor resta en el precio, y ofrecer otras comodidades como porteros, videovigilancia, recogida de basuras y zonas comunes incrementarán el valor de la vivienda. Aunque debes pensar en tu demanda tipo: si el inmueble que quieres vender está en el centro de una ciudad como Madrid, disponer de parking o trastero se valorará positivamente por parte de tus potenciales compradores; en cambio, si tu comprador no tiene interés por el deporte o prima la ubicación, tener piscina y pista de pádel en su urbanización puede ser considerado un extra prescindible que no te servirá para negociar el precio al alza. La cercanía a transportes públicos, supermercados, autovías y centros comerciales también hacen de tu vivienda un bien más valioso, especialmente si el comprador no tiene una predilección por una zona de la ciudad y está abierto a estudiar la oferta de diversos barrios.

• La demanda: Todos los factores que hemos repasado en los puntos anteriores cobran sentido al compararse con la oferta de tu zona o barrio. Hacer esta comparación, honesta y lo más objetivamente posible, es garantía de que darás con un precio lo suficientemente atractivo para los posibles compradores para que la venta de tu vivienda se rápida y consigas el precio más favorable. Para esto, es recomendable visitar las inmobiliarias y recaudar la información de las viviendas en venta de la zona en la que se encuentra tu inmueble, que sean de características similares a las tuya; evita hacer este trabajo de campo en los portales inmobiliarios en internet, porque muchas veces el precio disponible ha sido dado de alta por el propietario, que intenta vender al precio más alto posible, aunque no sea el más realista. Una vez que hayas recopilado una muestra representativa de más o menos 20 a 30 unidades, descarta los precios más altos y los más bajos y quédate con los precios que tengan valores más próximos entre sí, y haz una media: así conseguirás el valor aproximado de tu vivienda.

• La prisa por vender: este es un factor clave, porque si el propietario no tiene interés en vender la vivienda rápidamente, puede permitirse no hacer cambios sustanciales en el precio, y esperar a que el mercado sea más favorable a sus aspiraciones. Pero si quieres vender tu vivienda rápido, es importante revisar el precio cada mes y medio o dos meses, y reajustarlo a la baja: según los expertos, si esta rebaja alcanza un 15%, las posibilidades de venta aumentan considerablemente.

El valor que calcules en base a estos factores será meramente orientativo; de forma que, para completar el proceso de compraventa, es recomendable que la vivienda sea tasada oficialmente. Por eso, en el próximo post analizaremos las opciones de tasación de viviendas y los servicios de tasación online.