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Cinco tendencias del sector inmobiliario en 2018

29/01/2018

El año 2017 ha sido, según empresarios y expertos del sector inmobiliario, el de la consolidación de la recuperación del sector, revitalizado por la reactivación y abaratamiento del crédito, el aumento de la oferta inmobiliaria y el repunte del precio del alquiler, que ha generado un efecto impulsor en la compraventa, tanto en primera vivienda como en segunda mano.

Con este escenario, 2018 se presenta muy interesante y prometedor. Los cambios en la ley hipotecaria, un mercado más maduro, un entorno financiero más exigente, y la irrupción definitiva de las nuevas tecnologías en el sector inmobiliario, crearán un escenario en el que la innovación, el incremento de la oferta y la reorganización del crédito marcarán el ritmo del sector, y que se traduce en cinco tendencias:

 

Reforma Hipotecaria: recalibrando el precio de los créditos

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que ha aprobado el Consejo de Ministros en noviembre de 2017, establece que los bancos no podrán determinar el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago no alcance el 2% del préstamo, incluidos los intereses, o sume nueve cuotas durante la primera mitad del contrato. Se aplicará sólo a las hipotecas de nueva contratación y no tendrá carácter retroactivo. Aunque no resuelve la polémica de sobre quién recaen los gastos vinculados a las hipotecas, el proyecto de ley pretende facilitar la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a otra moneda, así como el cambio de préstamo hipotecario con interés variable a fijo. Expertos y banca hacen hincapié en que la nueva ley favorece claramente los créditos a tipo fijo, lo que podría aumentar el riesgo que asumen las entidades financieras, encareciendo así los créditos (incrementando el fijo inicial o alargando su período de aplicación), pero darían más seguridad al consumidor sobre las cuotas que debe pagar sobre su hipoteca, en un momento de tipos de interés muy bajos. Durante el primer semestre de 2018, la ley deberá pasar su trámite parlamentario y conseguir que se apruebe, por lo que será a partir de la segunda mitad del año cuando se empezará a aplicar y no será hasta 2019 cuando sus efectos comiencen a ser evidentes.

 

Hipotecas fijas para paliar el repunte el euríbor

Durante 2017, las hipotecas a tipo fijo se han incrementado más de un 40%, y tiende a ser el producto crediticio que se consolidará en 2018. Tanto el nuevo proyecto de ley hipotecaria, que incluye medidas que favorecen el cambio de interés para pasar una hipoteca variable a tipo fijo) como la previsión de que el euríbor tienda a recuperarse, impulsará las hipotecas fijas. Muchos bancos ofrecen ya hipotecas por tramos, es decir, con intereses ajustados en función de los años de duración del crédito, o por ingresos, que también condicionan las cuotas que se pagarán de la hipoteca y su duración.

 

La innovación, el incremento de la oferta y la reorganización del crédito marcarán el ritmo del sector en 2018

 

 

El mercado del alquiler gana rentabilidad

Los datos más recientes, proporcionados por Fotocasa, muestran incrementos del 10% respecto al mismo período del año anterior en los principales mercados inmobiliarios españoles. Son subidas consistentes y continuadas, lo que supone que la compra de inmuebles como inversión vuelve a ser atractiva y rentable. De hecho, Fotocasa prevé que 2018 siga mostrando un comportamiento similar en este sentido, y que los alquileres sigan aumentando. Incluso Sareb, a través de su socimi Témpore Properties, pondrá en el mercado más de 1.550 inmuebles (la mayoría en áreas metropolitanas o en mercados de alta demanda), viviendas de un tamaño medio de 93 metros cuadrados con una renta más allá del 4% anual.

Regulación alquiler vacacional y turístico: buscando un criterio común

Uno de los grandes desafíos del sector inmobiliario pasa por comprender el alcance de las nuevas regulaciones en materia de alquiler vacacional. Lo que en principio parecía una amplificación de un negocio tradicional en España, esto es, el alquiler de viviendas en destinos turísticos, gracias a las posibilidades de la tecnología, ha derivado en fenómenos complejos que afectan al urbanismo, a la fiscalidad de las actividades económicas, a la planificación de los recursos y a la organización de los flujos turísticos en todo el país. Uno de los mayores desafíos que enfrentan los ayuntamientos en 2018, que siguen a cargo de la aplicación de las leyes y reglamentos que afectan al alquiler, será equilibrar los usos de las viviendas y el derecho a rentabilizar una inversión inmobiliaria a través del alquiler, exigir y hacer cumplir las leyes en materia fiscal e inmobiliaria, garantizando la habitabilidad y la comodidad de los vecinos, y previniendo o paliando la gentrificación aguda que sufren algunos barrios, zonas y espacios de los principales destinos y urbes españolas.

 

Proptechs y crowfunding: la segunda revolución digital inmobiliaria

El sector inmobiliario ha sido de los primeros en incorporar las nuevas tecnologías en la comercialización y el marketing del sector hace ya casi 20 años, pero en 2018 se espera una segunda revolución digital inmobiliaria con la irrupción de las proptechs, empresas nativas digitales que explotan nuevas secciones de la cadena de valor inmobiliaria en las que antes no habían intervenido las nuevas tecnologías: desde blockchain y machine learning, hasta Internet de las Cosas y domótica avanzada, inmobiliarias virtuales, Big data para la planificación urbanística, fluctuación de precios o la gestión de proyectos, microfinanciación y crowdfunding… las posibilidades son infinitas y rentables, y ya muchas grandes compañías están invirtiendo en I+D para crear su propio semillero de proptechs o para acelerar startups innovadoras en el sector. En este sentido, nuevos ecosistemas de inversión y financiación sindicados encontrarán en tecnologías como blockchain o monedas encriptadas, nuevas formas de participar en el mercado inmobiliario, ya sea a través de redes de pequeños inversores o a través de complejos sistemas financieros.

También se espera que 2018 siga la senda de 2017 en cuanto a grandes operaciones inmobiliarias, especialmente la venta del negocio inmobiliario de la banca a fondos de capital riesgo y las fusiones o compras, que inyectarán capital a las inmobiliarias para fortalecerlas desde el punto de vista financiero para poner en marcha nuevos proyectos en toda España.

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