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¿Cómo se calculan las cuotas de una hipoteca?

13/10/2014

En las últimas semanas os hemos ofrecido información acerca de diversos aspectos relacionados con los préstamos hipotecarios que otorgan las entidades financieras cuando necesitamos capital para la compra de una vivienda. Una vez que ya hemos revisado los aspectos más importantes antes de contratar una hipoteca, nos conviene saber cómo se calcula el coste de las mensualidades y si éstas van a tener el mismo valor durante la vida del préstamo. En otras palabras, se trata de conocer qué sistema de amortización va a usar el banco para la devolución de intereses y del capital prestado.

En primer lugar, tal y como ya se ha comentado en otras ocasiones, hay que tener en cuenta que la inmensa mayoría de las hipotecas contratadas en España son de interés variable y toman el euribor como referencia, añadiendo un diferencial que nos dará como resultado el tipo de interés del préstamo. Por ejemplo, si el valor actual del euribor es de 0.5% y el diferencial aplicado es de un 2%, el tipo de interés será del 2,5%. Tomar el euribor como referencia significa, per se, que el tipo de interés de nuestra hipoteca será variable durante la vida de la misma, debido a las variaciones que tendrá ese indicador.

Por otra parte, debemos conocer el sistema de amortización que va aplicar la entidad financiera, o sea, cómo se va a calcular la cantidad a pagar en cada mensualidad. En nuestro país uno de los sistemas más usados es el sistema de amortización francés. Con él, en los primeros años de la hipoteca se paga muchos en concepto de intereses que de capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital.

Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y capital de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo de interés y el plazo de amortización. En cualquier caso, al ser este un sistema de valor de cuota constante (se paga lo mismo cada mes hasta cada nueva revisión del euribor), al principio del préstamo estaremos pagando muchos más intereses que capital.

En último lugar, e independientemente de todo lo anterior, debemos saber si la entidad financiera con la que hemos contratado el préstamo hipotecario nos ofrece algunas ventajas con respecto al pago de las cuotas. Algunas de las más habituales son los “períodos de gracia” o de “carencia”, en donde no pagamos intereses y estos se abonan posteriormente, o la posibilidad de amortizaciones anticipadas del capital sin comisión por este concepto.

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