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El futuro pasa por el build to rent y los modelos de negocio basados en activos compartidos

19/11/2020

Comunicado de prensa

La quinta sesión de SIMAPRO 2020 ha comenzado con una mesa redonda en la que Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de SERVIHABITAT, Roberto Rey, Presidente y CEO de GLOVAL, Rafael Valderrábano, CEO de BÁSICO HOMES, moderados por Daniel Cuervo, Director General de ASPRIMA, han debatido sobre el built to rent como estrategia de largo plazo o táctica cortoplacista.

El build to rent no ha hecho más que empezar y su futuro es más que esperanzador. Así de firmes se han manifestado en la valoración de este nuevo modelo de negocio los expertos reunidos por SIMAPRO en su quinta jornada. “Estamos alumbrando una nueva industria que va a generar muchas oportunidades en toda la cadena de valor del inmobiliario”, ha dicho Rafael Valderrábano, que también ha insistido en que tarde o temprano el build to rent saltará desde la primera vivienda a la residencia turística por amplias temporadas. Para Juan Carlos Álvarez, “el build to rent es una estrategia a largo plazo que tiene que ayudar a corregir el déficit de viviendas en alquiler que hay en España y es, por tanto, un mercado que se va desarrollar muchísimo en los próximos años”. Por su parte, Roberto Rey ha insistido en que el futuro del build to rent pasa por especializarse “y no imitar simplemente lo que ha funcionado en otros segmentos del inmobiliario”.

La sesión ha comenzado con una radiografía del build to rent en nuestro país, que, en opinión de los ponentes, todavía está en una fase muy inicial, con una cartera de proyectos que supera por poco las 20.000 viviendas y de las que tan solo se han ejecutado 7.000, la mayoría de ellas en Madrid, y que además se ha visto afectada por el parón del COVID y de medidas limitativas del precio del alquiler como las aprobadas en Cataluña. Con todo, y como ha apuntado Rafael Valderrábano, “es una industria que se esta creando, que irá creciendo y al tiempo cambiando sus patrones”. El fundador de Básico Homes no duda de que este crecimiento también impulsará un cambio en la mentalidad de los promotores, que empezarán a tener dos líneas de negocio claramente diferenciadas: por una parte, el build to sell y por otra, para el build to rent.

Para Roberto Rey, la clave de este crecimiento va ser el operador, que es quien tendrá que tomar la decisión de invertir. “El build to rent tiene que ajustarse a sus necesidades reales de su futuro operador y esto implicará muchos cambios en la manera de concebir un proyecto por parte del promotor”. Entre otros, el directivo de Gloval señala la presencia de un equipo que sepa escoger el suelo exacto para cada proyecto y no un suelo cualquiera donde se puede edificar. En cambio, para Juan Carlos Álvarez la clave estará “en la gestión de un activo que suma una serie de servicios de valor añadido que es lo que realmente define al build to rent”. Álvarez coincide con Rey en que el build to rent conllevará un cambio de enfoque del producto por el promotor.

“El build to rent tiene que ajustarse a sus necesidades reales de su futuro operador y esto implicará muchos cambios en la manera de concebir un proyecto por parte del promotor”. Roberto Rey, Presidente y CEO de GLOVAL

La financiación de un producto que, hoy por hoy, sigue siendo muy novedoso ha sido otro de los temas tratados por los expertos del panel, quienes después de reconocer las reticencias que aún persiste en la banca tradicional para financiar proyectos build to rent se han mostrado razonablemente optimistas con un cambio de mentalidad en ella. Según Roberto Rey, la banca está al inicio de entender este producto. Comienza a entenderlo, pero tiene dar con la tecla para saber cómo financiar el build to rent. Aquí no hay preventas, sino un proyecto. Así que la banca primará la localización, cuanto más prime sea, menor será el coste de la financiación”. Roberto Rey prevé una cobertura inicial del 50% del coste del proyecto, “por lo que el resto tendrá de venir de equity o de Family Office, que mas tarde cederán el paso a fondos de inversión mayores”. Rafael Valderrábano, por su parte, cree que la financiación inicial de la banca podrá llegar hasta el 60%, pero el punto de inflexión estará cuando “la refinanciación incluya un portfolio de activos, lo que permitirá la entrada de los grandes players y de los grandes operadores de viviendas, como la compañía alemana Vonovia Se”. Para Juan Carlos Álvarez, serán los grandes fondos de inversión y las compañías de seguros los que financien el build to rent en el largo plazo, “puesto que buscan rentabilidades conservadoras aunque muy estables, sin correlación con los mercados de renta variable pero muy líquidas”.

Los ponentes de la primera mesa redonda de la quinta jornada de SIMAPRO han sido muy críticos con las medidas limitativas de las rentas del alquiler recientemente aprobadas por la Generalitat catalana y que, en su opinión, ya están suponiendo un foco de distorsión que está impulsando al alza los precios y expulsando a muchos propietarios del mercado. Para Juan Carlos Álvarez, estas medidas “crean inseguridad, lo que ya ha provocado la paralización de algunos proyectos. Se trata de una medida que no va a incrementar la oferta y que seguirá dejando a la misma gente que supuestamente quiere ayudar fuera del mercado”. Para Rafael Valderrábano, “estas medidas son fuegos de artificio de la Administración, que no hace sus deberes generando un parque de viviendas de alquiler social. Solo espero que no haya un efecto contagio en otras autonomías”, ha concluido.

 

 

Sharing, cada ves menos alternativo

La jornada de hoy de SIMAPRO 2020 ha concluido con un panel en el que Christopher Hütwohl, Managing Director de CORESTATE CAPITAL ADVISORS SPAIN, Jeffrey Sújar, Managing Partner Alternative Investments de URBANIA, y David Vega, CEO de LEXINGTON WORKSPACES, moderados por Antonio Mochón, CEO & Socio Fundador de EXCEM SOCIMI SIR, han conversado sobre sharing spaces y alternative housing. En la sesión también ha participado como invitado Carlos Olmos, Founder & Managing Director uDA.

Para Christopher Hütwohl, el creciente interés de los fondos institucionales por estos nuevos activos inmobiliarios confirma su éxito y aceptación. “La digitalización, el sharing economy o la concentración urbana han impulsado estos productos, haciéndolos cada vez menos alternativos, pero será la gestión lo que verdaderamente acabará definiéndolos”. En su opinión, el coliving ya no es un producto alternativo, sino un producto con unas características determinadas y válido tanto para treintañeros como para jubilados.

“La digitalización, el sharing economy o la concentración urbana han impulsado estos productos, haciéndolos cada vez menos alternativos”. Christopher Hütwohl, Managing Director de CORESTATE CAPITAL ADVISORS SPAIN

El panel también ha analizado la influencia que en el desarrollo de estos modelos ha tenido y seguirá teniendo el cambio de hábitos de las nuevas generaciones, cada vez más partidarias de usos compartidos. Para Jeffrey Sújar resulta evidente que este es un sector que se está beneficiando de un cambio de mentalidad en sus usuarios, ya sean particulares, como en el caso del coliving, o corporativos, como en el caso del coworking. “Con esta segunda ola, todos, gestores y usuarios también hemos aprendido a gestionar de otra manera los imprevistos y a repensar como queremos que sean los espacios comunes en el futuro. El COVID nos ha dejado una lección: los espacios lo definen los usuarios, no los arquitectos”.

Otro de los temas debatidos ha sido el pequeño numero de players que, por el momento, están jugando en el tablero nacional de estos modelos alternativos. ¿Hay una excesiva concentración de operadores? “Por una parte, sí,”, ha afirmado Jeffrey Sújar. En su opinión, es cierto que hay pocos operadores, pero “poco a poco entrarán otros nuevos”. La entrada de estos operadores acelerará una segmentación futura del mercado, que todavía no existe. “Por ejemplo, las residencias de estudiantes se abrirán a grupos con un perfil socioeconómico más bajo que el actual. Esto obligará a replantearnos la cantidad y calidad de los espacios que crean comunidad en nuestras residencias. En este nuevo enfoque nos va a ayudar la digitalización”, ha concluido.

Por su parte, David Vega cree el sector tenderá a concentrarse mediante fusiones y compras. “Esto es inevitable en un sector cada vez más maduro y el COVID va a acelerar este proceso. También aparecerán nuevos modelos alternativos al calor de la sharing economy, sin descartar la propia transformación de los modelos alternativos que ya existen. Por ejemplo, resolviendo cómo podemos trasladar a los espacios rentables de los coworking los altos costes de los espacios que crean comunidad, lo que probablemente nos llevará a un replanteamiento radical basado es un uso más intensivo de la tecnología”.

En este sentido, Carlos Olmos ha insistido en el papel esencial que la tecnología va a tener en la extensión de estos modelos colaborativos a otros nichos de negocio, como el de los seniors. “La tecnología va ser una palanca disruptiva en la redefinición de la cadena de valor de estos modelos de negocios alternativos”, ha concluido.

SIMAPRO 2020 está organizado por Planner Exhibitions y cuenta como partners principales con ST Sociedad de Tasación (Knowledge Partner), Servihabitat (Leading Partner), Básico Homes y Gloval (Silver Partners), Habitat y Kronos Homes (Bronze Partners) y Tinsa Digital (Data Partner). Una relación completa de los partners de SIMAPRO 2020 puede consultarse en el este enlace.

 

Contacto de Prensa
Fernando Urías
Director de Comunicación | SIMA – SIMAPRO
urias@gplanner.com | 691058457

 

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